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实踩成都三圣乡区域 这几个变化证明它即将腾飞

  在2018年成都楼市开局中,三圣乡的热度显而易见,土拍、528商业发布会、华西附二院分院落成等消息频繁出现,被认为是成都生态宜居板块之一,却又落后于成都城市发展速度的三圣乡,“兑现”成为今年最主要的关键词之一。

  判断一个区域成熟与否,往往有套多维度参考指标,譬如土地、规划、产业、人气、商业、交通、基础配套……但比起规划、产业、生态等被人熟知的信息,区域商业配套、土地成交、公共设施、可售产品的现状和未来,更被人们关注。

  过去,商业配套一直是三圣乡的短板。2014年一次业界人士关于三圣乡商业的讨论会上,一组数据显示,彼时成都商业存量420万㎡,去存周期84个月,达历史最高。然在商业去存压力巨大的情况下,却有包括三圣乡在内的部分区域商业配套几乎空白。

  彼时,三圣乡已有如卓锦城、华都美林湾、锦江城市花园等多个项目交房,区域内消费需求日益上涨。在该次讨论会上,现仲量联行成都董事总经理谢凌如是分析,“该区域没有合适人们消费中高端商业,大部分以社区底商为主,人们常去锦华万达广场和凯德广场消费。”

  三圣乡主力商业开业时间轴

  房观察梳理近年来三圣乡主力商业开业时间轴发现,随着2016年下半年,永辉超市锦江店、绿地468·熙街的开业,这样的消费尴尬才相继得到缓解,并可能在2018年得以提升。

  3月28日三圣乡区域内华熙·528项目对外发布,历时5年打造的华熙LIVE·528将正式于2018年5月28日开业。根据发布会内容,华熙LIVE·528由文化商业街区、艺术家创意工作室、写字楼、学校及其他服务设施组成,其中文化商业街区将电影文化交流中心、国际多功能艺术厅、创意文化展示中心、儿童体验中心等文化产业结合,涵盖大众健康生活、文化教育、体育运动、美食购物、娱乐休闲、艺术交流等方面。

  华熙LIVE·528商业发布现场

  华熙LIVE·528推广部总监张玉伟告诉房观察,根据华熙集团的战略,该项目商业部分将分阶段呈现,场馆是整个项目的最大的亮点,所以会第一阶段呈现M空间,并可能在开业时请一线明星来做演唱会。“华熙LIVE有个“反传统”的打法,以不满铺开业,再甄选项目受众,为其量身定制一些业态。”

  此外,位于三圣乡驿都大道旁的绿地468伊藤亚洲新概念店也已进入开业倒计时。据悉,这个体量达9万方,容纳超市、餐饮、电影院、美术馆的成都伊藤最大旗舰店,预计2018年10月开业,目前项目围挡已经撤去,外部已完整呈现。

  据绿地468伊藤日前公开的商家名单,目前超市品牌伊藤;运动品牌耐克、阿迪;餐饮品牌星巴克、肯德基、麦当劳……等超过56家商业品牌已确定入驻。

  一位业内人士评价,以后的三圣乡有文艺范的演唱会、艺展、艺术商业、定制化业态;有伊藤、卓锦曼购、永辉超市等中高端的卖场商业;还有三圣乡本土农家乐文化,商业氛围具有丰富、全面、个性化等特点,可以形成一个消费闭合的状态。

  如果说商业是三圣乡兑现的软实力,土地则是三圣乡另一个“面貌”兑现的前提。

  三圣乡2015年—2018年4月土地成交情况

  房观察统计数据显示,2015年至今三圣乡区域内共计成交10宗土地,合约369.26亩,其中商业用地2宗、住宅用地4宗、商住用地4宗,住宅用地容积率均为2.5;含商业性质宗地容积率分别为2.5、4.5、6。

  尤其,2017年的土地供应频率已经高出前两年,在同期成都主城区各个板块中供应量也排名靠前。结合2017年提出的“东进”战略,三圣乡作为“东进”发展的重要区域,不难看出区域提档升级,已前置到土地供应环节。

  随着,新成交土地开发和入市,走高的地价和降低的容积率,都可能使得三圣乡的产品转向改善,且将多样化呈现。

  以2017年华润置地和人居置业于三圣乡内获得的5宗合计148.99亩的土地为例,2017年8月,华润置业以2830元/㎡的楼面成交价低调斩获成龙大道与喜树街交汇处一宗约21亩的商业用地。2017年9月,人居置业以底价将新欧鹏退出的4宗土地收入囊中。

  人居和华润三圣乡地块施工现场

  据悉,人居4宗土地将打造成都首批“人才公寓”;华润也有可能将三圣乡地块打造为公寓产品。房观察实地走访,目前华润项目已定案名“华润·自在域”,产品具体信息暂未公开,但和人居4宗土地一样,均已打围动工。

  三圣乡区域内未上市空地

  目前,针对三圣乡未来具体的土地供应数据和规划暂无公开信息,但从区域空地分布来看,不乏地理位置、开发条件优越的地块。加之已经和正在兑现的产品,三圣乡的房地产产品类型正在趋向多元化。

  除上所述,三圣乡区域最新动态还体现在医院、交通、学校等公共设施的完善上。

  2018年3月19日,四川大学华西第二医院官宣锦江分院将于6月开业。根据官微透露,该院区总建筑面积约20万方,编制床位1500床,开设科室超过14个……目前,该医院主体已经完工并呈现,已在筹备开业。

  华西第二医院锦江分院

  此外,投资17亿的华西医院锦江院区,也在今年1月发出招标公告,年内动工,预计2023年完工;成都市血液中心一期建设的费用在3月初也得到批复。从地图上看,这三家医院和医疗机构,均分布在三圣乡内,由成龙大道串连起来。

  交通方面,年内成龙大道快速化和成龙大道绕城节点改造都将启动,主道双向6车道、辅道双向6车道,及4个下穿隧道。加之,规划中的地铁13号线、9号线加持,三圣乡拥堵状况有望缓解。

  而人们最关心配套之一的教育,目前该区域内具备树德中学外国语校区、盐道街小学、七中育才银杏校区、成都市第一机关幼儿园等3-18岁教育配套。

  区域价值不断兑现,必定吸引购房者的眼光。房观察统计三圣乡区域内项目动态发现,目前三圣乡区域内仅8个项目还有产品将推或可推。

  其中,住宅仅首开·龙湖天璞一个项目,目前正在提交资料,作为成都刚需优先摇号第一盘,将于4月28日开盘。另外,首创娇子1号有少量总价500-700万/套的联排别墅,及卓锦曼购中心商铺在售。还有产品未推的项目,产品形态和推售节奏均暂时未知。

  整体来看,三圣乡的位置、配套和土地条件都很好,但早期土地规划得小、容积率较高,区域和项目打造都有所受限。但作为“东进”战略的重点区域,目前三圣乡及紧邻的洪河片区均还有大面积空置土地。从去年和今年供应土地的情况看,虽整体供应仍旧不足,区域可售项目暂时短缺,但若能从供应和规划方面,将三圣乡和洪河片区连片发展,未来区域的兑现成都或会更好。

  最后,你对三圣乡过去、现在和未来有什么看法?